信阳买房扫盲篇,买房陷阱不得不防！

来源：吉屋网发布时间：2018-12-11 13:51:14

长久以来，信阳的楼市分为这四大板块：南湾、浉河、平桥、羊山；此外从2017年开始，高新区和北湖区域也开始加入楼市战场。

他们分别都有自己的特点，热度上，首推羊山；段位上，南湾高端；人口上，老城浉河平桥占优。

我们买房首先要结合自己的需求，确定板块。

比如想让孩子读信阳*的*，那就选浉河老城区*附近；想住在交通便捷、未来有一定发展空间的，选高新区和羊山；想住在景观环境好的地方，就选浉河沿岸，或者小区园林景观做的精致的楼盘，比如龙腾公寓、南湖燕园、建业南湖上院、南湾琨御府、恒大御景湾、金牛国际社区、昌建誉峰等；注意南湾区域的楼盘，距离南湾湖近并不是优势，而是受政府规划限制普遍容积率较低才是重点。

板块实际价值评估复杂艰涩，周期高低点难以把握，政府规划及落实显得云山雾罩，比如一再跳票的和兴阳光城，比如宣布财政资金落实招标随即又收回成命的羊山公园，比如龟速推进的新十八街等。我们对于房子的核心诉求，*是依托看得见摸得着的东西，规划是锦上添花，还要看命。

确定好板块，在梳理完板块内各楼盘因素之后，需要依次分析影响项目本身价值的内在因素，具体如下。

开发商

开发商的口碑是影响楼盘交付后综合品质的重要因素，由于市面上大多是期房销售，仅能参考开发商在过往产品中积攒的声誉。一般消费者会青睐于一线品牌的开发商，但由于种种原因，真正的品质开发商在信阳市场上凤毛麟角，目前来看，信阳差评*少的开发商，是建业。

除此以外，多数开发商的楼盘品质大同小异，差强人意。当下信阳楼盘过会难、下证难，加上房地产整体环境遇冷，接下来买房，优先挑地区性或者全国性的大开发商，说实话，房子质量好不好已经不是*关键的了，有毛病就有毛病吧，能不能如期收房才是重中之重，别看它的前作卖的多么火，财报多漂亮，现在整个房地产行业风声鹤唳，基本都是高负债、现金流周转高度紧张，接下来一部分小开发商会艰难活下来，一部分会被兼并，而另一部分，会死在半路上。而你，千万别买到后者的房子。

周边用地性质、环境及道路情况

上个月信阳城乡规划管理局公布的信阳各区控制性方案图，一定要详细、放大观看。

一方面，楼盘周边的用地及道路情况将会影响到未来的居住舒适度；而微观方面，道路上车辆产生的的噪音及扬尘将影响到沿街楼栋，而南向相邻地块的楼高将影响到小区南向临街楼栋的采光。所以这两块需要重点关注。

就算是画的，那也是块饼不是？聊胜于无，人就是活个盼头。

小区基本情况及设施

小区情况包括小区的地块形状，楼栋数、楼栋朝向以及排列等。地块越方正，排列越规整，居住越舒适。楼栋数不宜过多或过少，5栋到30栋都属正常范围。

通常楼栋会朝向正南、南偏东、南偏西。朝向对采光，尤其是低楼层采光有影响，需要关注。

小区内可能包括的产品类型有商业、商住、写字楼、配建的人才保障房、底商、住宅等。大家注意，产品类型越单一，居住体验越好，如果包含过多的商业、商住等，社区感会大大削弱，比如万家灯火。

小区的设施包括园林景观、配建的儿童/老人设施、游泳池、跑道、篮球场、咖啡厅等等。小区设施对小区品质影响显著。

容积率

容积率是小区的地上建筑面积与用地面积的比例，容积率越低，居住密度越低，舒适度越高。常见住宅用地的容积率及对应的产品如下表。

容积率会影响到楼间距，而楼间距会影响到采光，政府对采光的规定是需要保证每天至少两*的日照。当然大部分居民都认为2*远远不够。以一个18层总高，前方有楼栋遮挡的采光时间为例，不同层数在一天内的采光总时间下表所示。一般的，30层左右的高层与前方楼栋之间的距离在40到80米之间。一般来说，前方楼栋单层层高与本栋基本一样时，前楼总高1/2以上的层数采光时长已经较为充足，1/2-2/3区间差别不大，而2/3以上则完全无遮挡。1/3以下时，采光差别不大，都很不理想。

绿化率

首先需要理清楚绿化率与绿地率是截然不同的概念。绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，多用于楼盘宣传。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地面积的比例。绿地率的计算要比绿化率严格非常多。但在实际宣传中，绿化率使用更为广泛。一般地，高层的绿化率在35%，实际绿地率可能不足30%。而且绿化率通常与容积率挂钩，容积率越低，绿化率越高。

当然，即使绿地率相同，不同植被的造价，美观程度也会有很大差异，这需要详细了解上面提到的小区园林景观设施。

梯户比

梯户比就是电梯数和每层楼住户数的比例。常见的梯户比有一梯一户、一梯两户、两梯三户、两梯四户、两梯五户，梯户比与容积率挂钩，梯户比越低，舒适度越高，隐私性越好。

外立面

外立面主要影响楼栋外观的折旧程度。常见楼栋的外立面包括干挂石材、金属铝板、真石漆、普通漆。折旧速率干挂石材与铝板相差不大，还需视具体种类来定，两者远高于真石漆，高于普通漆，对应的成本排序与之相反。三到五年后，干挂石材的小区折旧并不显著，而普通漆会非常明显。

目前采用*为广泛的外立面是一二层干挂石材三层以上真石漆，兼顾成本与外观。代表项目为建业南湖上院、南湖燕园。

车位比、人车是否分流

车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例，常见的车位比在一比1.1-1：1.3。人车分流是指人流车流完全分开，有不同的车行及人行入口。人车是否分流会影响到居住的安全性，尤其是对于有孩子的家庭。通常有地面停车位的都不会人车分流，但目前人车分流已成为绝大多数楼盘的标配。

物业

好的物业对于长久的居住体验、房产的保值增值性都有重要影响。好的物业也会让小区设施维持在较高的水准，降低折旧速率，甚至会进行外立面翻新。目前建业物业和恒大的金碧物业有口皆碑，碧桂园物业和南湾琨御府的长城物业也非常值得期待。

价格

包括但不仅限于上面说到的所有因素，构成了楼盘的价值，当价格越低于实际价值，则性价比越高。对于投资而言，没有不能买的楼盘，只有不能买的价格；对于刚需而言，只有接受不了的价格，没有吹毛求疵的价值。

信阳楼盘目前受限价影响，毛坯高层6500、精装高层8500，全市楼盘价格基本都大差不差，但楼盘价值就参差不齐了。

一般单次踩盘很难全面的了解上述所有因素，难免有疏漏。所以需要多次拜访意向项目的售楼处，不仅是与置业顾问增加联系，也是更加全面细致的了解产品。

由于受到多重因素的影响，部分板块及楼盘的加推节点难以确定，死磕一个盘就会有着一棵树上吊死的风险，很有可能会长时间踏空，所以同意向板块一样，建议大家要至少留有一个备选楼盘。

今日推荐：

思达观山悦

羊山新区8000元/平米

花园洋房羊山*羊山外国语*

拨号立享优惠

信阳买房扫盲篇,买房陷阱不得不防！

推荐楼盘

思达观山悦